O leilão, também conhecido como hasta, é um evento público de compra e venda de bens. Permite a participação de um grande número de interessados, no qual disputam a compra por meio de lances, sendo vencedor do certame aquele que ofertar o maior lance. O leilão pode ser Judicial ou Extrajudicial, conduzido por um leiloeiro habilitado.

Os leilões judiciais ou Hasta Pública são decorrentes de ação judicial com a finalidade de venda de algum bem do devedor para cumprimento de uma obrigação legal não cumprida.

A obrigação não cumprida pode ser fruto de dívida trabalhista, fiscal, criminal, cheque sem fundo, taxa de condomínio em atraso, contrato não respeitado, recuperação judicial, falência, falta de pagamento de IPTU, dentre outros.

O valor arrecadado no leilão é usado para pagar a dívida ao credor e, se sobrar, é devolvida a diferença para o devedor que teve o bem vendido.

Os leilões judiciais ocorrem quando o bem é penhorado por meio de um processo judicial.

Já os leilões extrajudiciais são efetuados por diversos motivos e geralmente são realizados por empresas, bancos e até mesmo realizados por pessoas físicas.

As datas dos leilões são estipuladas pelo leiloeiro habilitado designado pelo Juiz no decorrer do processo judicial.

Existem três modalidades de leilões judiciais, de acordo com a determinação judicial: Presencial, On-line e Simultâneo.

Na modalidade presencial, os leilões ocorrem em lances de viva voz, feitos por pessoas presentes ao local, data e horário pré-definidos.

Já no leilão On-line os lances são realizados exclusivamente pela internet, com cadastramento prévio no site oficial do leiloeiro e acesso por meio de senha e login pessoal, sendo que nessa modalidade o credenciamento, lance, pagamentos são realizados tão somente de forma eletrônica, não sendo possível lances de outra forma.

Por fim, o lance simultâneo é realizado presencialmente, em um ambiente físico, e também pela via internet, de forma simultânea, por meio de um auditório virtual.

Como o leilão é ato público, quaisquer pessoas físicas ou jurídicas podem participar, desde que sejam capazes, inclusive o exequente.

De forma geral, são impedidos de participar de leilões são as pessoas relacionadas com a administração do processo judicial que está levando o bem a leilão ou alienação estejam encarregadas, sendo elas, Serventuários, Magistrados, Escrivães, Promotores, Desembargadores, Procuradores, o leiloeiro, seus parentes, membros da sua equipe de trabalho, o próprio falido, os tutores, curadores, testamenteiros, administradores ou dos liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e responsabilidade. Todo aquele expressamente impedidos pelo disposto no art. 690 – A do CPC.

Para participar do leilão online, o interessado deve realizar um cadastro antecipado no site oficial do leiloeiro. Desta forma, é possível dar lance antecipado e acompanhar todo o trâmite.

As documentações necessárias são RG ou CNH, cópia do CPF, comprovante de residência atualizado, se o bem for imóvel, é necessário apresentar a certidão de nascimento e/ou casamento. Em alguns leilões presenciais, algumas empresas solicitam duas folhas de cheque. No caso de pessoa jurídica, além de apresentar os documentos mencionados acima do Representante Legal ou Procurador, é preciso a cópia do Contrato Social, CNPJ, comprovante de endereço da empresa.

Sim. A procuração é obrigatória quando a pessoa, física ou jurídica, for representada por um terceiro, com poderes específicos para o ato de arrematação. Em caso do representado se tratar de pessoa jurídica, é necessária a apresentação do comprovante de inscrição de pessoa jurídica e contrato social com respectivas alterações.

Lote é um bem ou conjunto de bens que são submetidos ao leilão. Os lotes são numerados e têm a descrição de cada bem ou grupo de bens que os compõem

Nos casos em que o lote possui mais de um bem, o leiloeiro deverá realizar normalmente o leilão do lote, e somente na falta de interessados na aquisição de arrematação conjunta, o leiloeiro poderá promover a divisão dos bens. Então o desmembramento só é possível se não houver a arrematação conjunta.

A avaliação do bem é realizada pelo oficial de justiça ou perito designado pelo juiz por decisão. Em leilões de veículos, além dos meios citados acima, podem utilizar o valor da tabela FIPE atualizada. Cada juiz determina um percentual do valor da avaliação para o leilão.

É o menor valor para que um determinado bem seja vendido. Caso não sejam ofertados lances em valor igual ou superior ao da avaliação realizada pelo oficial de justiça ou perito, o leiloeiro passa a aceitar um valor mínimo que foi determinado pelo juiz, normalmente fixado a partir de 50% do valor da avaliação.

Sim. O local do bem é indicado no edital, o interessado poderá comparecer ao local para analisar o bem antes de arrematá-lo, observando seu estado atual e se está em conformidade com o descrito no edital. Em alguns casos, a foto do bem fica no site oficial do leiloeiro e redes sociais. Se o bem já tenha sido removido, o interessado deverá entrar em contato com o leiloeiro ou sua equipe, informando o interesse em ver o bem.

O interessado poderá acessar as redes sociais onde o leilão foi publicado, consultar o edital do leilão publicado em jornais, autos do processo em que o bem está sendo leiloado. Além disso, entrar em contato via telefone com o leiloeiro ou sua equipe.

Sim. Quando a parte devedora quita a dívida ou faz acordo com o credor. É muito comum ocorrer por determinação judicial, em consequência de algum incidente processual ou recurso. Também pode ocorrer no Leilão Extrajudicial, quando o comitente vendedor (empresa ou pessoa que contrata os serviços do Leiloeiro) determina a retirada do bem.

Lance é o valor da oferta que o interessado está disposto a pagar para adquirir o bem. São feitos vários lances sucessivos durante o leilão, sendo sempre o próximo maior que o lance anterior. O leilão é finalizado quando o leiloeiro bate o martelo e declara vencedor aquele que ofereceu o valor maior no bem.

No leilão presencial, existem duas formas de dar o lance, o interessando pode demonstrar interesse verbalmente ou levantando a mão. Os lances são encerrados após a batida do martelo, não sendo possível ofertar mais lances e o leiloeiro declarar o arrematante daquele bem.

No leilão online, o interessado já cadastrado com antecedência, deve efetuar o login e utilizar a senha de acesso individual informada no dia do cadastro, no sistema online do leilão existe um campo próprio para digitar o lance, todos os lances são registrados igualmente.

Ofertado então o maior lance, o leiloeiro realiza a contagem regressiva de 1 minuto para declarar o vencedor do último lance, sendo que se houver outro lance, a contagem será reiniciada a fim de considerar o último lance vencedor.

O ato de leilão online é gravado, sendo feita a transmissão de áudio e vídeo, os interessados podem acompanhar em tempo real, evitando qualquer fraude ou dúvidas no procedimento.

No modo presencial, após o encerramento do leilão, a equipe levará o arrematante para um local privado no mesmo ambiente que me o leilão foi realizado. Serão colhidos os dados e lavrado um documento denominado auto de arrematação. No mesmo momento o arrematante deverá efetuar o depósito judicial no valor integral do lance feito por ele e realizar o pagamento da comissão do leiloeiro, valor esse definido no edital.

No modo online, após a arrematação, o leiloeiro encaminhará a guia de depósito judicial no valor do lance e os seus dados para pagamento da comissão. O arrematante terá o prazo de 24 (vinte e quatro) horas para realizar os pagamentos. 

Nos casos de leilão de imóveis é possível parcelar.

O interessado deve informar o leiloeiro com antecedência, que, se o lance for o vencedor, será parcelado. Já em bens móveis e veículos, o pagamento deverá ser à vista. Contudo, o juiz pode determinar condições diversas do pagamento à vista, e faz constar no edital.

Lembre-se, o pagamento à vista tem preferência sobre o parcelado, consulte o edital para mais informações.

Lance mínimo é o menor preço para que um determinado lote seja vendido. Lance mínimo deverá coincidir com o valor mínimo determinado pelo juiz.

Assim, o Juiz determinando um preço mínimo, o interessado não poderá dar lance com valor menor.

Como exemplo, se no edital o valor mínimo é R$100.000,00 (cem mil reais), não poderá ofertar lance de R$99.000,00 (noventa e nove mil reais). Abaixo do lance mínimo, a oferta não será aceita.

Em casos de desistência e não pagamento, o arrematante incorrerá nas penalidades previstas pelo edital de leilão. Pode ser aplicada multa e o arrematante não poderá participar dos próximos leilões. Existe a possibilidade de haver processo criminal, conforme artigo 335 do Código Penal.

O Leiloeiro é um auxiliar da justiça devidamente registrado e designado para a realização do leilão. É do leiloeiro é responsável pela realização do leilão, também por definir a consumação da venda, que ocorre com a batida do martelou ou seja, fim do leilão. Além de ser responsável pela captação de clientes e prestação de contas.

O arrematante deverá efetuar o pagamento do bem arrematado e comissão do leiloeiro. Após o envio dos comprovantes de pagamento, o leiloeiro emite o auto de arrematação, onde constarão os dados do bem, do arrematante, o valor da arrematação e as condições de pagamento.

Também é obrigação do arrematante, o recolhimento dos impostos a depender da natureza do bem arrematado. Arcará também, com as custas judiciais para emissão da carta de arrematação e ordem de imissão na posse. São pagos também pelo arrematante, os gastos relativos a transferência da propriedade.

Auto de arrematação é o documento, elaborado pelo leiloeiro, que resume os termos do negócio adquirido em leilão. No auto de arrematação estarão descritos o dia e hora que ocorreu o leilão, descrição do bem adquirido, resumo dos débitos ou não; nome do arrematante, valor de arrematação, forma de pagamento, entre outros. Em casos de leilão judicial, é necessário a assinatura do leiloeiro, arrematante e juiz. Já no leilão extrajudicial, além da assinatura o leiloeiro e arrematante, o comitente/vendedor também assina.

Se o bem não for arrematado em nenhuma das tentativas de leilão, poderá ocorrer nova designação. Caso o leilão seja encerrado e sem nenhuma arrematação, é lavrado um auto negativo, pois não teve arrematantes. O processo é devolvido ao Juízo, que determinará se o bem seja incluído em leilão posterior.

Sim. Conforme artigo 903 do Código de Processo Civil, a arrematação já consolidada pode se tornar sem efeito por eventuais vícios.

Existem outras situações previstas no Código Civil, a arrematação poderá, no entanto, ser:

I- invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;

II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;

III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

Nesses casos citados acima, o Juiz só decidirá se for provocado em até 10 dias após a arrematação.

Assinado o auto de arrematação pelo juiz, leiloeiro e arrematante, a arrematação é considera perfeita, acabada e irretratável.

Mas nas situações referidas na publicação anterior, o Juiz só decidirá se for provocado no prazo de 10 (dez) dias após a expedição do auto de arrematação.

Isso significa que o arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito, nas seguintes situações:

I – se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;

II – se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º;

III – uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.

            Caso o Juiz não acolha o pedido de nulidade e considere um ato atentatório à dignidade da justiça e Litigância de Má-fé, o suscitante será condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, que será fixada pelo juiz e devida ao exequente, valor este não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem.

O valor da comissão do leiloeiro e do lance serão devolvidos ao arrematante caso a arrematação seja invalidade por determinação judicial. No caso do Leilão Judicial, o valor do lance fica depositado em uma conta judicial, isso torna o ato mais seguro.

Contudo, se a invalidação se der por culpa do arrematante, por não cumprir com as obrigações que lhe foram impostas, ele perderá o valor do lance e da comissão do leiloeiro.

Os embargos à arrematação, é um incidente judicial que pode ou não levar a nulidade do leilão. Os embargos podem ser movidos pelo devedor, terceiro ou falido, indagando os atos de expropriação de seus bens levados a alienação judicial.

O prazo para embargar são de 10 (dez) dias após a expedição do auto de arrematação.

No caso de pleitear Embargos à arrematação, deverá ser em uma ação autônoma, ou seja, nas ações autônomas ocorre novo processo, com autos apartados e completa independência da ação.

A arrematação é um modo originário de aquisição de propriedade, quando o bem é entregue ao arrematante, fica livre de quaisquer ônus. Consequentemente, multas, tarifa de depósitos, débitos de IPTU e IPVA, hipotecas, entre outros, serão transferidos.

As despesas de transferência, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), emolumentos cartorários e os tributos. Então, todos os fatos geradores que ocorrem após a data da expedição da carta de arrematação ficarão a cargo do arrematante.

Sim. É importante lembrar que para o contrato de alienação fiduciária tenha validade, deve ser registrado na matrícula do imóvel. Na alienação fiduciária ou hipoteca, o credor fiduciário (terceiro interessado) é intimado para dizer se concorda com a venda.

Para que o bem possa ir a leilão deve haver a consolidação da propriedade em nome do credor e esse procedimento deve ser averbado na matrícula do imóvel. Também, dever constar na matrícula do imóvel a notificação do devedor fiduciante para purgar a mora, ou seja, para a dívida. De maneira indispensável, o bem somente é levado a leilão mediante o consentimento do credor fiduciário, o que torna válida a alienação. No caso de massas falidas os credores preferenciais serão sempre intimados, mas não será necessária sua anuência para a venda.

Concluída a arrematação e não havendo embargos à arrematação, será expedida a respectiva Carta de Arrematação, é um documento que permite ao arrematante de um bem penhorado em leilão, tornar-se proprietário dele e também tem a função transferir por definitivo o domínio do imóvel. A carta de arrematação vem acompanhada do Mandado de Imissão na Posse do Arrematante na posse do bem imóvel ou Mandado de Entrega ao arrematante do bem móvel.   Se o bem estiver removido, o arrematante precisa entrar em contato com a equipe do Leiloeiro para agendar sua remoção, assinando o termo de recebimento, se o bem estiver em poder do devedor, o arrematante deverá comparecer local indicado no edital, mediante acompanhamento de oficial de justiça. Vale lembrar a despesa do Oficial de Justiça para esse procedimento é de responsabilidade do arrematante.

O arrematante ou o Oficial de Justiça, deverão comunicar ao Juiz o ocorrido.

O depositário deve prestar compromisso nos autos, assumindo a responsabilidade do encargo. Ciente do compromisso, se houver resistência de entrega do bem pela parte que os detenha, o juiz requisitará força policial.

Nos termos do art. 30 da Lei 9.514 /97, “é assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome”.

O arrematante poderá solicitar a expedição da liminar que exige a desocupação. O prazo para desocupação é de 60 dias. Por se tratar de arrematante o correto é imissão na posse uma vez que ele nunca teve a posse.

Quando o imóvel é arrematado por meio de um leilão judicial, é comum que o próprio juiz que ordenou a arrematação do imóvel autorize a imissão de posse.

Caso o ocupante ofereça resistência à ordem judicial, a lei permite a desocupação forçada do imóvel, por meio do uso da força policial.

Uma das maiores preocupações de quem arremata em um leilão judicial é a possibilidade de se tratar de um imóvel arrematado com inquilino que ainda não deixou o local.

Caso o imóvel arrematado esteja alugado, existe a possibilidade de solicitar a imissão na posse. Além disso, pode-se requerer o recebimento de aluguel daqueles que ocupam o imóvel arrematado, isso será feito judicialmente ou em alguns casos, é necessário que o arrematante requeira a imissão na posse do imóvel em juízo. Como descrito no item anterior o prazo para a desocupação é de 60 dias.

Além do auto de arrematação, que é assinado pelo arrematante, o mesmo receberá a carta de arrematação, elaborado pela vara. A carta de arrematação é um documento que consolida a alienação judicial, ou seja, permite que o arrematante se tornar proprietário e tem a função transferir definitivamente o domínio do imóvel para seu nome. Possuindo tal documento, o arrematante deverá se dirigir ao órgão de registro, como por exemplo cartório de registro de imóveis, com averbação da transferência na matrícula do imóvel. Se o bem for um veículo, basta que o arrematante se dirija ao Detran e lá realize a transferência, pagando as taxas respectivas.

Se o veículo possuir dívidas, o arrematante deve comunicar ao Juiz para que sejam retirados tais ônus. Se houver registro de bloqueio de transferência pelo RENAJUD, o Juiz oficiará o RENAJUD das restrições, determinando os desbloqueios. Tratando-se de outros bens móveis, a transferência da propriedade se dá apenas com a entrega do bem ao arrematante e isso fará dele o proprietário. Ressaltando o que já foi falado nos itens anteriores, eventuais despesas de transporte, transferências, taxas, tarifas e emolumentos cartorários, ficam a cargo do arrematante.

Em leilões extrajudiciais, os prazos constam no edital. No caso de leilões judiciais, se não houver embargos à arrematação ou outros incidentes judiciais, a entrega do bem se consuma em aproximadamente 60 a 90 dias. Isso vai depender da situação da documentação do bem e se não houver empecilhos em sua entrega. Caso haja dívidas, por exemplo, multas de trânsito, IPVA em atraso, bloqueios judiciais, o prazo será maior, pois o Juiz terá que o oficiar os órgãos responsáveis para a retirada dos ditos gravames. Isso não impede que o arrematante tome posse do bem.

Não. O arrematante deverá informar o Juiz para que adote providências cabíveis.

Uma medida muito importante antes de arrematar um bem é visitá-lo com antecedência. Nada impede de que o arrematante leve um avaliador, seja corretor de imóveis ou perito, para verificar a viabilidade da aquisição. Importante saber também se não haverá a necessidade de reformas consideráveis que acarreta gastos adicionais futuramente.

Não. Se o arrematante não conseguir receber o bem e forem infrutíferas as providências judiciais para sua entrega, o dinheiro será devolvido devidamente atualizado, bem como a comissão do leiloeiro. O que possivelmente poderá ocorrer é a retenção do valor até a liberação do Juízo.